“전세로 살까, 매매할까?” 내 집 마련을 고민하는 분들의 가장 큰 고민입니다. 전세는 목돈을 묶어두지만 자산이 안 되고, 매매는 내 것이 되지만 대출 이자와 유지비가 부담됩니다. 이 가이드에서는 상황별로 어떤 선택이 유리한지 비교해 보겠습니다.
전세와 매매의 기본 개념
전세란?
전세는 보증금을 맡기고 월세 없이 거주하는 한국 특유의 임대 방식입니다.
- 임대인에게 보증금(전세금) 지급
- 계약 기간(보통 2년) 동안 거주
- 계약 종료 시 전세금 전액 반환
- 월세 없음 (단, 관리비는 별도)
매매란?
매매는 주택을 소유권과 함께 구입하는 것입니다.
- 매매가 전액 지불 (자기자본 + 대출)
- 등기 이전으로 소유권 취득
- 무기한 거주 가능
- 시세 변동에 따른 자산 증감
전세 vs 매매 비교표
전세 vs 매매 한눈에 비교
| 항목 | 전세 | 매매 |
|---|---|---|
| 초기 비용 | 전세금 + 중개수수료 | 매매가 + 취득세 + 중개수수료 |
| 월 고정 비용 | 관리비만 | 대출이자 + 관리비 |
| 자산 형성 | ❌ 없음 | ✅ 원금상환분 자산화 |
| 시세 변동 | 영향 없음 | 상승/하락 직접 영향 |
| 거주 안정성 | 2년마다 갱신 불확실 | 영구적 |
| 유동성 | ✅ 높음 (이사 쉬움) | ❌ 낮음 (매도 필요) |
| 세금 | 없음 | 재산세, 양도세 |
전세의 장단점
전세의 장점
전세 선택의 이점
| 장점 | 설명 |
|---|---|
| 낮은 진입장벽 | 매매가의 60~80%로 동일 수준 거주 가능 |
| 월 부담 없음 | 대출이자만 부담 (원금 상환 없음) |
| 유동성 확보 | 2년 후 자금 회수 용이 |
| 이사 자유 | 직장, 학교 등 변화에 유연 대응 |
| 시세 하락 무관 | 집값 하락해도 손해 없음 |
| 세금 없음 | 재산세, 양도세 부담 없음 |
전세의 단점
- 자산 형성 불가: 아무리 오래 살아도 내 집이 아님
- 전세가 상승 위험: 재계약 시 보증금 인상 가능
- 갱신 불확실: 집주인 사정으로 이사해야 할 수도
- 전세 사기 위험: 깡통전세, 보증금 미반환 위험
- 이자 지출만: 대출이자는 순수 비용으로 사라짐
매매의 장단점
매매의 장점
매매 선택의 이점
| 장점 | 설명 |
|---|---|
| 자산 형성 | 원금상환분 + 시세상승분이 자산 |
| 거주 안정 | 평생 거주 가능, 이사 걱정 없음 |
| 리모델링 자유 | 인테리어, 구조 변경 자유 |
| 레버리지 효과 | 시세 상승 시 자기자본 대비 고수익 |
| 상속·증여 | 자녀에게 자산 물려줄 수 있음 |
매매의 단점
- 높은 초기 비용: 취득세, 중개수수료, 등기비용 등
- 월 이자 부담: 대출이자 + 원금상환
- 시세 하락 위험: 집값 떨어지면 손실
- 유동성 낮음: 급하게 현금화 어려움
- 유지 비용: 재산세, 수리비 등 지속 부담
전세가율로 판단하기
전세가율이란?
전세가율 = (전세가 ÷ 매매가) × 100
예: 매매가 5억원, 전세가 3.5억원 → 전세가율 = 3.5억 ÷ 5억 × 100 = 70%
전세가율에 따른 판단 기준
전세가율별 판단 가이드
| 전세가율 | 시장 상황 | 추천 |
|---|---|---|
| 80% 이상 | 전세 과열 | 매매 강력 추천 |
| 70~80% | 매매 유리 | 매매 고려 |
| 60~70% | 균형 상태 | 상황에 따라 판단 |
| 50~60% | 전세 유리 | 전세 고려 |
| 50% 이하 | 매매 과열 | 전세 강력 추천 |
왜 전세가율이 중요한가?
전세가율 80%라면:
- 전세 3.5억 vs 매매 5억 (차이 1.5억)
- 1.5억만 추가하면 내 집 마련 가능
- 전세이자 vs 매매이자 차이 크지 않음 → 매매가 유리
전세가율 50%라면:
- 전세 2.5억 vs 매매 5억 (차이 2.5억)
- 2.5억 추가 필요 (부담 큼)
- 전세로 살면서 자금 모으기 유리 → 전세가 유리
비용 비교 시뮬레이션
사례: 5억원 아파트
조건:
- 매매가: 5억원
- 전세가: 3.5억원 (전세가율 70%)
- 자기자본: 1.5억원
- 대출금리: 연 4.5%
2년간 비용 비교
| 항목 | 전세 | 매매 |
|---|---|---|
| 필요 자금 | 3.5억 (대출 2억) | 5억 (대출 3.5억) |
| 초기 비용 | 중개수수료 105만원 | 취득세 550만원 + 중개수수료 200만원 |
| 월 이자 | 약 75만원 (2억 × 4.5%) | 약 131만원 (3.5억 × 4.5%) |
| 2년 이자 총액 | 1,800만원 | 3,150만원 |
| 자산 형성 | 0원 | 원금상환분 + 시세차익 |
시세 변동에 따른 결과
2년 후 시세가 5% 상승한 경우 (5억 → 5.25억)
| 구분 | 전세 | 매매 |
|---|---|---|
| 2년간 지출 | 1,905만원 | 3,900만원 |
| 자산 증가 | 0원 | 2,500만원 (시세차익) |
| 실질 손익 | -1,905만원 | -1,400만원 |
→ 시세 5% 상승 시 매매가 약 500만원 유리
2년 후 시세가 5% 하락한 경우 (5억 → 4.75억)
| 구분 | 전세 | 매매 |
|---|---|---|
| 2년간 지출 | 1,905만원 | 3,900만원 |
| 자산 감소 | 0원 | -2,500만원 |
| 실질 손익 | -1,905만원 | -6,400만원 |
→ 시세 5% 하락 시 전세가 약 4,500만원 유리
상황별 추천
매매를 추천하는 경우
매매가 유리한 상황
| 상황 | 이유 |
|---|---|
| 전세가율 70% 이상 | 적은 추가 자금으로 매매 가능 |
| 5년 이상 장기 거주 | 거래비용 분산, 자산 축적 |
| 시세 상승 예상 지역 | 시세차익 기대 |
| 안정적 소득 | 대출 상환 여력 |
| 결혼/출산 계획 | 장기 거주 안정성 필요 |
전세를 추천하는 경우
전세가 유리한 상황
| 상황 | 이유 |
|---|---|
| 전세가율 60% 이하 | 매매 진입장벽 높음 |
| 2~3년 내 이동 계획 | 거래비용 부담 |
| 시세 하락 우려 지역 | 손실 위험 회피 |
| 소득 불안정 | 대출 부담 최소화 |
| 창업/투자 계획 | 자금 유동성 확보 |
반전세/월세 고려 시점
- 전세 자금 부족 시
- 전세 사기 우려 시
- 금리가 매우 낮을 때 (월세가 이자보다 저렴)
전세 사기 예방 체크리스트
전세를 선택한다면 안전을 위해 반드시 확인하세요:
필수 확인 사항
-
등기부등본 확인
- 소유자 확인
- 근저당 설정 현황
- 압류, 가압류 여부
-
전세가율 확인
- 시세 대비 80% 이하 권장
- 깡통전세 위험 회피
-
전세보증보험 가입
- HUG 전세보증보험
- SGI서울보증 전세보증
-
확정일자 받기
- 전입신고 + 확정일자
- 경매 시 우선변제권 확보
기회비용 계산법
전세 기회비용
전세금 3.5억을 다른 곳에 투자했다면?
- 예금(연 4%): 1,400만원/년
- 주식(연 10% 가정): 3,500만원/년
→ 전세는 이 수익을 포기하는 것
매매 기회비용
매매 시 추가로 투입한 1.5억의 기회비용:
- 예금 이자: 600만원/년
- 대출 이자 차이: 675만원/년 (1.5억 × 4.5%)
→ 시세 5% 이상 상승해야 매매가 유리
정리
최종 판단 기준
| 기준 | 전세 유리 | 매매 유리 |
|---|---|---|
| 전세가율 | 60% 이하 | 70% 이상 |
| 거주 기간 | 3년 미만 | 5년 이상 |
| 시세 전망 | 하락/보합 | 상승 |
| 소득 안정성 | 불안정 | 안정적 |
| 자금 유동성 | 필요함 | 여유 있음 |
전세와 매매 선택에 정답은 없습니다. 현재 자금 상황, 거주 계획, 시장 전망을 종합적으로 고려해 결정하세요. 단, 어떤 선택을 하든 무리한 대출은 피하고, 전세 시에는 전세보증보험 가입을 잊지 마세요.