부동산 거래 시 매매가 다음으로 큰 비용이 바로 중개수수료(복비)입니다. 5억원 아파트 거래 시 중개수수료만 200만원이 넘을 수 있어, 정확한 계산법과 협상 방법을 알아두면 큰 도움이 됩니다.
중개수수료란?
중개수수료의 정의
중개수수료(복비)는 공인중개사가 부동산 거래를 중개한 대가로 받는 보수입니다. 매매, 전세, 월세 등 모든 부동산 거래에서 발생합니다.
중개수수료는 거래금액 × 요율로 계산되며, 법으로 정해진 상한 요율을 초과할 수 없습니다.
중개수수료 구성
중개수수료 = 거래금액 × 요율 + VAT(10%)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 거래금액 | 매매가 또는 보증금 (월세는 환산보증금) |
| 요율 | 거래유형, 금액에 따라 0.3~0.9% |
| VAT | 중개수수료의 10% 별도 |
2025년 중개수수료율표
매매 중개수수료율
주택 매매 시 적용되는 중개수수료율입니다.
주택 매매 중개수수료율 (2025년)
| 거래금액 | 상한 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원~2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원~9억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억원~12억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억원~15억원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |
※ 2021년 10월 개정 요율 적용
전세·월세 중개수수료율
전세 및 월세 거래 시 적용되는 요율입니다.
전세·월세 중개수수료율 (2025년)
| 거래금액 | 상한 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원~1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원~6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원~12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원~15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
월세 환산보증금 계산
월세의 경우 환산보증금을 기준으로 수수료를 계산합니다.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
예시: 보증금 1,000만원, 월세 50만원
- 환산보증금 = 1,000만원 + (50만원 × 100) = 6,000만원
- 요율 0.4% 적용 → 수수료 24만원
중개수수료 계산 예시
예시 1: 5억원 아파트 매매
| 항목 | 계산 |
|---|---|
| 거래금액 | 5억원 |
| 적용 요율 | 0.4% (2억~9억 구간) |
| 중개수수료 | 200만원 |
| VAT (10%) | 20만원 |
| 총 비용 | 220만원 |
※ 매도인, 매수인 각각 지불
예시 2: 10억원 아파트 매매
| 항목 | 계산 |
|---|---|
| 거래금액 | 10억원 |
| 적용 요율 | 0.5% (9억~12억 구간) |
| 중개수수료 | 500만원 |
| VAT (10%) | 50만원 |
| 총 비용 | 550만원 |
예시 3: 3억원 전세
| 항목 | 계산 |
|---|---|
| 거래금액 | 3억원 |
| 적용 요율 | 0.3% (1억~6억 구간) |
| 중개수수료 | 90만원 |
| VAT (10%) | 9만원 |
| 총 비용 | 99만원 |
※ 임대인, 임차인 각각 지불
예시 4: 보증금 5천, 월세 80만원
| 항목 | 계산 |
|---|---|
| 환산보증금 | 5,000만원 + (80만원 × 100) = 1억 3천만원 |
| 적용 요율 | 0.3% (1억~6억 구간) |
| 중개수수료 | 39만원 |
| VAT (10%) | 3.9만원 |
| 총 비용 | 약 43만원 |
중개수수료 협상 방법
협상이 가능한 이유
법정 요율은 상한선입니다. 중개사와 합의하면 그 이하로 낮출 수 있습니다.
협상 가능 범위
| 상황 | 협상 가능 폭 |
|---|---|
| 급매물 (거래 쉬움) | 20~30% 인하 가능 |
| 일반 거래 | 10~20% 인하 가능 |
| 고가 물건 (노력 많음) | 협상 어려움 |
| 비수기 (거래 적음) | 협상 유리 |
효과적인 협상 팁
1. 타이밍 활용
- 비수기 (1
3월, 78월): 거래가 적어 협상 유리 - 계약 직전: 거래 성사를 원하는 중개사 입장 활용
2. 비교 견적
- 2~3개 중개사에 수수료 문의
- “다른 곳에서 ○○% 가능하다더라” 언급
3. 정당한 근거 제시
- “매물이 인기 있어 금방 거래됐다”
- “제가 직접 매수자를 데려왔다”
- “추가 거래를 더 맡기겠다”
협상 시 주의사항
- 너무 무리한 요구 금물: 중개사의 서비스 질 하락 우려
- 계약서 작성 전 합의: 계약 후 협상은 어려움
- 서면 확인: 합의된 수수료 금액 반드시 서면 기재
중개수수료 절약 팁
1. 직거래 활용
- 직거래 앱/카페 활용 시 중개수수료 0원
- 단, 계약서 작성, 권리분석 등 직접 해야 함
- 주의: 전문 지식 없이 직거래 시 사기 위험
2. 복수 중개 활용
같은 매물을 여러 중개사에 의뢰:
- 중개사 간 경쟁 유도
- 더 나은 조건 협상 가능
3. 전속중개 피하기
전속중개계약 시:
- 해당 중개사만 거래 가능
- 수수료 협상력 떨어짐
4. 현금영수증 챙기기
- 중개수수료도 소득공제 대상
- 연말정산 시 절세 효과
중개수수료 관련 분쟁 대처
과다 청구 시
- 상한 요율 확인: 해당 거래의 법정 상한 요율 확인
- 한국공인중개사협회 상담: 1644-4442
- 시/군/구청 민원: 지자체 부동산 담당 부서 신고
중개사 미등록 시
- 무등록 중개 시 수수료 청구 불가
- 중개사 등록증 확인 필수
영수증 미발급 시
- 현금영수증 의무발행 사업자
- 국세청 126으로 신고 가능
- 신고 시 미발급 금액의 20% 포상금
자주 묻는 질문
Q. 중개수수료는 언제 지불하나요?
A. 일반적으로 잔금 지급일에 지불합니다. 계약금 지급 시 일부를 먼저 지불하는 경우도 있으나, 합의에 따릅니다.
Q. 계약 파기 시 수수료는?
A. 계약이 성립된 후 당사자 사정으로 파기 시:
- 이미 지급한 수수료는 반환 의무 없음
- 미지급 시에도 청구 가능
- 단, 중개사 귀책 시 반환 청구 가능
Q. 분양권 중개수수료는?
A. 분양권은 주택이 아니므로 상가·오피스텔 요율 적용:
- 거래금액의 0.9% 이내
- 협의에 따라 결정
Q. 공동중개 시 수수료는?
A. 매도측·매수측 중개사가 다른 경우:
- 각자 의뢰인에게만 수수료 청구
- 의뢰인 입장에서 추가 비용 없음
정리
2025년 기준 주택 매매 중개수수료는 거래금액에 따라 0.40.7%, 전세는 0.30.6%가 상한입니다. 법정 요율은 상한선이므로 협상을 통해 10~30% 낮출 수 있습니다.
5억원 아파트 매매 시 최대 220만원(VAT 포함), 3억원 전세 시 약 99만원의 중개수수료가 발생합니다. 현금영수증을 꼭 챙겨 연말정산 소득공제를 받으세요.
관련 가이드: 취득세 가이드, 아파트 관리비 가이드