부동산 관련 서류를 보다 보면 대지면적, 건축면적, 연면적, 건폐율, 용적률 등 생소한 용어들을 마주하게 됩니다. 이 용어들을 정확히 이해하면 부동산의 가치를 더 정확하게 판단할 수 있습니다. 이 가이드에서는 부동산에서 사용하는 모든 면적 관련 용어를 쉽게 설명해 드립니다.
토지 관련 면적 용어
대지면적(垈地面積)
대지면적은 건축물이 지어진 토지의 수평 투영 면적입니다. 쉽게 말해, 땅의 크기입니다. 건물이 지어진 땅뿐만 아니라 마당, 주차장, 조경 공간 등 해당 필지 전체의 면적을 말합니다.
등기부등본이나 토지대장에서 확인할 수 있으며, 대지면적이 클수록 건축 가능한 규모도 커집니다. 아파트의 경우 대지지분(대지권)으로 각 세대에 배분됩니다.
예시
100세대 아파트 단지의 대지면적이 10,000㎡이고, 내 아파트 호실의 대지지분이 1%라면, 내가 소유한 대지면적은 100㎡(약 30평)입니다.
필지(筆地)
필지는 지적공부에 등록된 토지의 단위입니다. 하나의 지번이 부여된 토지 한 구획을 말합니다. 여러 필지를 합치거나(합필), 하나의 필지를 나누는(분필) 것이 가능합니다.
지목(地目)
지목은 토지의 용도를 구분하는 것으로, 대지, 전, 답, 임야, 도로 등 28가지로 분류됩니다. 지목이 “대지”여야 건축물을 지을 수 있습니다.
건축물 관련 면적 용어
건축면적(建築面積)
건축면적은 건물의 외벽(또는 이에 준하는 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 수평 투영 면적입니다. 쉽게 말해, 건물을 하늘에서 내려다봤을 때 보이는 1층 바닥 면적입니다.
지붕이 있고 벽이 있는 부분이 건축면적에 포함됩니다. 단, 처마, 차양 등은 1m 이내면 건축면적에서 제외됩니다.
바닥면적(床面積)
바닥면적은 건축물 각 층의 벽, 기둥 등으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적입니다. 각 층마다 바닥면적이 있으며, 이를 합산한 것이 연면적입니다.
- 1층 바닥면적: 보통 건축면적과 같거나 비슷함
- 2층 이상 바닥면적: 구조에 따라 1층과 같거나 다를 수 있음
- 지하층 바닥면적: 별도로 계산됨
연면적(延面積)
연면적은 건축물 모든 층의 바닥면적을 합산한 것입니다. 지상층뿐만 아니라 지하층, 옥탑 등도 포함됩니다. 건물의 전체 규모를 나타내는 가장 대표적인 면적입니다.
연면적 계산 예시
지하 1층 200㎡ + 1층 300㎡ + 2층 300㎡ + 3층 300㎡ = 연면적 1,100㎡
건축 연면적 vs 용적률 산정 연면적
연면적에는 두 가지 종류가 있습니다:
- 건축 연면적: 모든 층의 바닥면적 합계 (지하층 포함)
- 용적률 산정 연면적: 지상층만의 바닥면적 합계 (지하층, 주차장 제외)
용적률을 계산할 때는 용적률 산정 연면적을 사용합니다. 지하 주차장은 연면적에는 포함되지만 용적률 산정에서는 제외됩니다.
비율 관련 용어
건폐율(建蔽率)
건폐율은 대지면적 대비 건축면적의 비율입니다. 땅에서 건물이 차지하는 비율을 나타냅니다.
건폐율 계산 공식
건폐율(%) = (건축면적 / 대지면적) × 100
예를 들어, 대지면적이 100㎡이고 건축면적이 50㎡라면 건폐율은 50%입니다. 건폐율이 낮을수록 건물이 차지하지 않는 공간(마당, 조경 등)이 넓습니다.
건폐율 제한
지역마다 건폐율 상한이 법으로 정해져 있습니다. 이는 과밀 개발을 방지하고 채광, 통풍, 방재 등을 위한 것입니다.
| 용도지역 | 건폐율 상한 |
|---|---|
| 제1종 전용주거지역 | 50% |
| 제2종 전용주거지역 | 50% |
| 제1종 일반주거지역 | 60% |
| 제2종 일반주거지역 | 60% |
| 제3종 일반주거지역 | 50% |
| 준주거지역 | 70% |
| 상업지역 | 60~90% |
용적률(容積率)
용적률은 대지면적 대비 연면적(용적률 산정용)의 비율입니다. 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지를 나타내는 지표입니다.
용적률 계산 공식
용적률(%) = (용적률 산정 연면적 / 대지면적) × 100
예를 들어, 대지면적이 100㎡이고 지상 3층 건물의 각 층 바닥면적이 50㎡씩이라면, 용적률 산정 연면적은 150㎡이고 용적률은 150%입니다.
용적률 제한
| 용도지역 | 용적률 상한 |
|---|---|
| 제1종 전용주거지역 | 100% |
| 제2종 전용주거지역 | 150% |
| 제1종 일반주거지역 | 200% |
| 제2종 일반주거지역 | 250% |
| 제3종 일반주거지역 | 300% |
| 준주거지역 | 500% |
| 상업지역 | 400~1500% |
재건축/재개발과 용적률
재건축이나 재개발의 수익성은 현재 용적률과 허용 용적률의 차이에 달려 있습니다. 현재 용적률이 150%인데 허용 용적률이 300%라면, 건물을 2배로 높게 지을 수 있어 사업성이 높습니다.
주거 관련 면적 용어
전용면적(專用面積)
전용면적은 해당 세대가 독점적으로 사용하는 면적입니다. 현관문 안쪽의 방, 거실, 주방, 화장실 등이 포함됩니다. 발코니는 전용면적에 포함되지 않습니다.
공용면적(共用面積)
공용면적은 입주민이 공동으로 사용하는 면적입니다. 주거공용면적과 기타공용면적으로 나뉩니다.
- 주거공용면적: 계단, 복도, 엘리베이터 홀 등
- 기타공용면적: 주차장, 관리사무소, 경비실, 커뮤니티 시설 등
공급면적(供給面積)
공급면적은 전용면적에 주거공용면적을 더한 것입니다. 아파트 분양 시 “34평형”이라고 할 때는 대개 공급면적을 평으로 환산한 것입니다.
계약면적(契約面積)
계약면적은 공급면적에 기타공용면적을 더한 것입니다. 분양 계약서에 기재되는 면적이며, 가장 큰 숫자가 됩니다.
서비스 면적
서비스 면적은 분양가에 포함되지 않고 무상으로 제공되는 면적입니다. 발코니, 테라스 등이 여기에 해당합니다.
면적 관계도
아파트 면적 구성
전용면적 (실내 공간)
+ 주거공용면적 (계단, 복도, EV홀)
= 공급면적 (분양 평형 기준)
+ 기타공용면적 (주차장, 커뮤니티)
= 계약면적 (계약서 기재 면적)
- 서비스 면적 (발코니 등) = 실사용 가능 면적
기타 관련 용어
전용률(專用率)
전용률은 공급면적 대비 전용면적의 비율입니다. 전용률이 높을수록 같은 분양가에서 더 넓은 실거주 공간을 얻을 수 있습니다.
일반적인 아파트의 전용률은 7580% 정도이며, 오피스텔은 5070%로 낮은 편입니다.
층고(層高)
층고는 바닥에서 바로 위층 바닥까지의 높이입니다. 일반 아파트의 층고는 2.73.0m 정도이며, 여기서 슬래브 두께와 천장 마감재를 제외한 것이 실내 천장 높이(약 2.32.5m)입니다.
세대(世帶)와 호(戶)
- 세대: 독립된 주거 단위. 아파트 한 가구를 의미
- 호: 세대를 구분하는 번호. 101호, 102호 등
- 동: 아파트 건물 단위. 101동, 102동 등
라인(Line)
아파트에서 같은 위치에 수직으로 배치된 세대들의 줄을 라인이라고 합니다. 예를 들어, 101호, 201호, 301호…는 같은 라인입니다. 같은 라인은 구조와 향이 동일합니다.
베이(Bay)
베이는 발코니 또는 전면 창이 있는 방의 개수를 의미합니다. 3베이는 전면에 방 3개가 배치된 구조로, 채광이 좋습니다. 4베이는 거실과 방 3개가 모두 전면을 향하는 최고의 채광 구조입니다.
실전 활용: 건축물대장 읽는 법
건축물대장에서 확인할 수 있는 정보
- 대지면적 및 대지지분
- 건축면적 및 건폐율
- 연면적 및 용적률
- 각 층별 면적
- 전용면적 및 공용면적
- 주 용도 및 구조
- 사용승인일
건축물대장 열람 방법
정부24(gov.kr) 또는 민원24에서 무료로 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 부동산 거래 전 반드시 건축물대장을 확인하여 등기부등본의 정보와 일치하는지 확인하세요.
마무리
부동산 면적 용어를 정확히 이해하면 매물 정보를 더 정확하게 해석하고, 투자 가치를 판단하는 데 큰 도움이 됩니다. 특히 건폐율과 용적률은 재건축/재개발 가능성을 판단하는 핵심 지표이므로 꼭 기억해 두세요.
면적 단위 변환이 필요하시면 평수 계산기를 활용해 보세요. 제곱미터와 평 사이의 변환을 실시간으로 확인할 수 있습니다.