“전용 84㎡“와 “공급 110㎡“는 같은 아파트를 두고도 완전히 다른 숫자를 보여줍니다. 이 차이를 이해하지 못하면 아파트 크기를 잘못 판단하여 낭패를 볼 수 있습니다. 이 가이드에서는 전용면적, 공급면적, 계약면적의 정확한 의미와 실생활에서의 활용법을 상세히 알아보겠습니다.
면적 용어가 혼란스러운 이유
법적 의무와 관행의 충돌
2007년부터 한국에서는 부동산 거래 시 법적으로 제곱미터(㎡)와 전용면적을 기준으로 표기해야 합니다. 그러나 부동산 업계에서는 여전히 평(坪)과 공급면적을 기반으로 한 “평형”을 관행적으로 사용합니다. 이로 인해 소비자들은 여러 가지 면적 표기를 동시에 접하게 되어 혼란을 겪습니다.
예를 들어, 분양 광고에서 “34평형”이라고 하면서 상세 정보에는 “전용 84.99㎡, 공급 110.85㎡“라고 적혀 있습니다. 34평을 제곱미터로 환산하면 약 112㎡인데, 어디에도 정확히 112㎡가 나오지 않습니다. 이런 상황이 혼란의 원인입니다.
면적 종류가 여러 가지인 이유
아파트는 단독주택과 달리 공동주거 시설입니다. 내 집 안의 공간만 사용하는 것이 아니라 복도, 계단, 엘리베이터, 로비, 주차장 등을 다른 입주민과 공유합니다. 이렇게 공유하는 공간을 어떻게 분배하여 계산하느냐에 따라 여러 종류의 면적이 생기게 됩니다.
전용면적(專用面積) 상세 설명
전용면적의 정의
전용면적은 해당 세대가 독점적으로 사용하는 바닥 면적입니다. 현관문 안쪽에서 시작하여 방, 거실, 주방, 화장실, 현관, 복도 등 실내의 모든 공간이 포함됩니다. 쉽게 말해, “내 집 문을 열고 들어갔을 때 보이는 모든 공간”이 전용면적입니다.
전용면적에 포함되는 것
- 모든 방(안방, 작은방, 서재 등)
- 거실
- 주방 및 식당
- 화장실
- 현관
- 실내 복도
- 붙박이장, 드레스룸(벽체 내부 공간)
전용면적에 포함되지 않는 것
- 발코니(베란다)
- 복도, 계단(공용)
- 엘리베이터 홀
- 주차장
- 관리사무소, 경로당 등 커뮤니티 시설
주의: 발코니는 전용면적에 포함되지 않습니다
발코니 확장을 하더라도 법적으로는 전용면적에 포함되지 않습니다. 다만, 확장 후에는 실제 사용 가능한 공간이 늘어나므로 체감 면적은 커집니다.
벽체 면적의 처리
전용면적 계산 시 벽체(벽의 두께)는 어떻게 처리될까요? 일반적으로 벽체 중심선을 기준으로 면적을 계산합니다. 즉, 벽 두께의 절반까지가 전용면적에 포함됩니다. 이를 “벽심(壁心) 계산법”이라고 합니다.
따라서 실제로 가구를 배치할 수 있는 공간은 전용면적에서 벽체 두께(보통 15~20cm)를 뺀 것보다 조금 작을 수 있습니다. 이것이 “내부면적” 또는 “실사용면적”입니다.
공급면적(供給面積) 상세 설명
공급면적의 정의
공급면적은 전용면적에 주거공용면적을 더한 것입니다. 주거공용면적이란 해당 동(棟) 내에서 입주민들이 함께 사용하는 공간의 면적을 각 세대에 배분한 것입니다.
공급면적 계산 공식
공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적
주거공용면적에 포함되는 것
- 계단실
- 복도
- 엘리베이터 홀
- 현관 로비(해당 동)
- 공용 창고(일부 아파트)
공급면적이 중요한 이유
아파트 분양 시 “34평형”, “25평형”이라고 부르는 것은 대부분 공급면적을 평으로 환산한 것입니다. 따라서 분양 광고나 매물 정보에서 언급하는 평형을 볼 때는 이것이 공급면적 기준임을 기억해야 합니다.
또한, 관리비 산정의 기준이 되는 면적도 대부분 공급면적입니다. 공급면적이 클수록 관리비도 높아지는 구조입니다.
계약면적(契約面積) 상세 설명
계약면적의 정의
계약면적은 공급면적에 기타공용면적을 더한 것입니다. 실제 분양 계약서나 매매 계약서에 명시되는 면적으로, 가장 큰 숫자가 됩니다.
계약면적 계산 공식
계약면적 = 공급면적 + 기타공용면적
= 전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적
기타공용면적에 포함되는 것
- 지하 주차장
- 관리사무소
- 경비실
- 경로당, 어린이집
- 피트니스센터, 독서실 등 커뮤니티 시설
- 기계실, 전기실 등 설비 공간
계약면적 vs 분양면적
“분양면적”이라는 용어도 자주 사용되는데, 이는 계약면적과 거의 같은 의미로 쓰입니다. 분양 계약 시 기준이 되는 면적이기 때문입니다. 다만, 일부에서는 공급면적을 분양면적이라고 부르기도 하므로 맥락을 확인해야 합니다.
각 면적의 비교: 실제 사례
34평형 아파트의 면적 구성
| 면적 종류 | 제곱미터(㎡) | 평수(평) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 전용면적 | 84.99㎡ | 약 25.7평 | 실제 거주 공간 |
| 주거공용면적 | 25.86㎡ | 약 7.8평 | 계단, 복도, EV홀 |
| 공급면적 | 110.85㎡ | 약 33.5평 | 분양 평형 기준 |
| 기타공용면적 | 32.15㎡ | 약 9.7평 | 주차장, 커뮤니티 |
| 계약면적 | 143.00㎡ | 약 43.2평 | 계약서 기재 면적 |
위 표에서 볼 수 있듯이, 같은 “34평형” 아파트라도 전용면적은 약 26평, 계약면적은 약 43평으로 큰 차이가 납니다. 실제로 내가 독점적으로 사용하는 공간은 전용면적인 약 26평뿐입니다.
면적별 비율 분석
일반적인 아파트에서 각 면적의 비율은 다음과 같습니다:
- 전용면적/공급면적 비율: 약 75~80% (전용률이라고 함)
- 공급면적/계약면적 비율: 약 70~80%
- 전용면적/계약면적 비율: 약 55~65%
전용률이 높을수록 같은 분양가에서 더 넓은 실거주 공간을 얻을 수 있으므로, 아파트 비교 시 전용률도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
서비스 면적과 발코니
서비스 면적이란?
서비스 면적은 분양가에 포함되지 않고 무상으로 제공되는 면적입니다. 대표적으로 발코니가 여기에 해당합니다. 법적으로 발코니는 전용면적에 포함되지 않지만, 실제로는 확장하여 생활 공간으로 활용하는 경우가 대부분입니다.
발코니 확장의 효과
대부분의 신축 아파트는 발코니 확장 옵션을 제공합니다. 발코니를 확장하면:
- 전용 84㎡ 아파트의 경우 약 10
15㎡(약 34.5평)의 공간이 추가됩니다. - 실제 사용 가능 면적이 약 100㎡에 가까워집니다.
- 서재, 드레스룸, 확장된 거실 등으로 활용 가능합니다.
따라서 같은 전용면적이라도 발코니 면적이 넓은 아파트가 확장 후 더 넓은 실사용 공간을 제공합니다. 구축 아파트를 볼 때는 발코니 면적을 별도로 확인하는 것이 좋습니다.
면적 정보 확인 방법
등기부등본
가장 공신력 있는 면적 정보는 등기부등본에서 확인할 수 있습니다. 등기부등본의 “표제부”에 전용면적이 정확하게 기재되어 있습니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 유료로 열람할 수 있습니다.
건축물대장
건축물대장에는 전용면적, 공용면적, 대지권 비율 등 더 상세한 면적 정보가 기록되어 있습니다. 정부24(gov.kr)에서 무료로 열람 가능합니다.
분양 계약서
분양받은 아파트라면 분양 계약서에 전용면적, 공급면적, 계약면적이 모두 명시되어 있습니다. 또한 발코니 면적도 별도로 기재되어 있어 확장 시 추가되는 공간을 파악할 수 있습니다.
부동산 앱 및 사이트
네이버 부동산, 직방, 다방 등의 플랫폼에서도 전용면적과 공급면적 정보를 제공합니다. 다만, 매물마다 표기 방식이 다를 수 있으므로 어떤 면적인지 확인이 필요합니다.
실전 활용: 아파트 비교하기
전용면적으로 비교하라
서로 다른 아파트를 비교할 때는 반드시 전용면적을 기준으로 해야 합니다. 아파트마다 전용률이 다르기 때문에, 같은 “34평형”이라도 실제 거주 공간에 차이가 있을 수 있습니다.
예시: 두 아파트 비교
| 구분 | A 아파트 34평형 | B 아파트 34평형 |
|---|---|---|
| 공급면적 | 112.5㎡ | 110.0㎡ |
| 전용면적 | 84.0㎡ | 88.5㎡ |
| 전용률 | 74.7% | 80.5% |
| 발코니 면적 | 12.0㎡ | 10.0㎡ |
공급면적만 보면 A 아파트가 더 커 보이지만, 전용면적은 B 아파트가 4.5㎡(약 1.4평) 더 넓습니다. 실제 거주 공간을 중시한다면 B 아파트가 더 나은 선택일 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q: 매물 정보에 “전용 84”라고만 적혀 있으면 단위가 뭔가요?
A: 제곱미터(㎡)입니다. 법적으로 부동산 면적은 ㎡ 단위로 표기해야 하므로, “전용 84”는 “전용 84㎡“를 의미합니다. 이를 평으로 환산하면 약 25.4평입니다.
Q: 왜 분양회사는 공급면적을 강조하나요?
A: 공급면적이 전용면적보다 크기 때문에, 숫자로는 더 넓어 보이는 효과가 있습니다. “전용 25평”보다 “34평형”이 마케팅적으로 더 매력적으로 들리기 때문입니다.
Q: 오피스텔도 같은 방식으로 면적을 계산하나요?
A: 오피스텔은 계산 방식이 다릅니다. 오피스텔의 전용면적에는 발코니가 포함되는 경우가 많고, 공용면적 비율도 아파트와 다릅니다. 따라서 아파트와 오피스텔의 면적을 직접 비교하는 것은 적절하지 않습니다.
마무리
전용면적, 공급면적, 계약면적의 차이를 이해하는 것은 현명한 부동산 결정의 첫걸음입니다. 항상 전용면적을 기준으로 실제 거주 공간을 파악하고, 발코니 면적까지 고려하면 더욱 정확한 비교가 가능합니다.
면적 변환이 필요하시면 평수 계산기를 활용해 보세요. 제곱미터와 평 사이의 변환을 실시간으로 확인하고, 자주 사용하는 평형 정보도 한눈에 파악할 수 있습니다.