부동산 계약서 면적 확인 방법: 계약 전 필수 체크리스트

부동산 계약은 인생에서 가장 큰 거래 중 하나입니다. 그런데 계약서에 적힌 면적이 실제와 다르거나, 면적 표기를 잘못 이해하여 분쟁이 발생하는 경우가 적지 않습니다. 이 가이드에서는 부동산 계약 시 면적을 정확히 확인하는 방법과 주의사항을 상세히 알아보겠습니다.

계약 전 면적 확인의 중요성

면적 관련 분쟁 사례

실제로 발생하는 면적 관련 분쟁 사례들입니다:

• 사례 1: 분양 광고에서 “34평형”이라 해서 계약했는데, 실제 전용면적은 25평뿐이었다.
• 사례 2: 매물 정보의 면적과 등기부등본 면적이 달라 계약 해제 분쟁 발생.
• 사례 3: 발코니 확장을 포함한 면적으로 착각하여 예상보다 좁게 느껴졌다.
• 사례 4: 무허가 증축 부분이 있어 실제 면적과 공부상 면적이 달랐다.

면적 확인이 중요한 이유

• 가격 산정: 평당 가격은 면적에 따라 달라지므로 정확한 면적 파악이 필수
• 대출 심사: 금융기관은 공부상 면적을 기준으로 담보 가치를 산정
• 세금 계산: 취득세, 재산세 등은 면적에 따라 달라짐
• 실생활: 가구 배치, 인테리어 계획에 정확한 면적 필요

면적 확인에 필요한 서류

1. 등기부등본

등기부등본(등기사항전부증명서)은 부동산의 권리관계를 공시하는 가장 중요한 서류입니다. 등기부등본의 “표제부”에서 면적을 확인할 수 있습니다.

등기부등본 열람 방법

• 인터넷등기소 (iros.go.kr): 온라인 열람/발급 (유료, 700~1,000원)
• 등기소 방문: 직접 방문하여 발급
• 무인발급기: 주민센터 등에 설치된 무인발급기 이용

2. 건축물대장

건축물대장은 건물의 물리적 현황을 기록한 서류입니다. 등기부등본보다 더 상세한 면적 정보를 확인할 수 있습니다.

건축물대장 열람 방법

• 정부24 (gov.kr): 온라인 무료 열람/발급
• 민원24: 온라인 발급
• 시/군/구청 방문: 건축과에서 발급

3. 토지대장

토지대장은 토지의 현황을 기록한 서류로, 대지면적, 지목, 소유자 등을 확인할 수 있습니다. 단독주택이나 토지 거래 시 필수적으로 확인해야 합니다.

4. 분양계약서/매매계약서

신축 아파트를 분양받았다면 분양계약서에 전용면적, 공급면적, 계약면적, 발코니 면적 등이 상세히 기재되어 있습니다. 기존 건물 매매 시에는 매매계약서에 면적이 명시됩니다.

면적 확인 단계별 가이드

1단계: 매물 정보 수집

부동산 앱이나 중개사무소에서 제공하는 매물 정보를 먼저 확인합니다. 이때 표기된 면적이 전용면적인지 공급면적인지 반드시 확인하세요.

2단계: 공부(公簿) 확인

등기부등본과 건축물대장을 열람하여 공식 면적을 확인합니다. 두 서류의 면적이 일치하는지도 확인하세요. 간혹 등기 미비로 차이가 있을 수 있습니다.

면적 확인 체크리스트

확인 항목	확인 서류	체크
전용면적	등기부등본, 건축물대장	□
공용면적	건축물대장	□
대지면적/대지권	등기부등본, 토지대장	□
발코니 면적	분양계약서, 건축물대장	□
매물 정보와 일치 여부	모든 서류 대조	□
무허가 증축 여부	건축물대장, 현장 확인	□

3단계: 현장 확인

서류상 면적과 실제 면적이 일치하는지 현장에서 확인합니다. 특히 다음 사항을 점검하세요:

• 발코니 확장 여부 및 확장 면적
• 무허가 증축 부분 유무
• 실제 공간감과 가구 배치 가능성
• 천장 높이(층고) 확인

4단계: 계약서 작성

계약서에 면적을 기재할 때는 등기부등본의 전용면적을 기준으로 합니다. 공급면적이나 발코니 면적은 별도로 명시할 수 있습니다.

계약서의 면적 관련 조항

표준 계약서의 면적 표기

부동산 매매계약서에는 다음과 같은 면적 정보가 기재됩니다:

• 소재지: 부동산의 주소
• 토지: 대지면적 또는 대지권 비율
• 건물: 전용면적, 공용면적, 계약면적
• 비고: 발코니 확장, 특이사항 등

면적 관련 특약사항

분쟁 예방을 위해 다음과 같은 특약사항을 추가할 수 있습니다:

면적 관련 주의사항

1. 전용면적 vs 공급면적 혼동

가장 흔한 실수는 전용면적과 공급면적을 혼동하는 것입니다. “34평형”이라고 해서 34평(약 112㎡)의 공간을 기대하면 안 됩니다. 34평형의 전용면적은 약 84㎡(약 25평)입니다.

2. 발코니 면적의 이해

발코니는 전용면적에 포함되지 않습니다. 하지만 발코니 확장 시 실사용 면적은 늘어납니다. 분양계약서나 매물 정보에서 발코니 면적이 별도로 표기되어 있는지 확인하세요.

3. 무허가 증축 확인

오래된 건물의 경우 무허가 증축이 있을 수 있습니다. 건축물대장의 면적과 실제 면적이 다르다면 무허가 증축일 가능성이 있습니다. 무허가 부분은:

• 등기에 반영되지 않아 법적 보호를 받기 어려움
• 추후 철거 명령이 내려질 수 있음
• 대출 시 담보 가치에서 제외될 수 있음

4. 지하 및 옥탑 공간

지하실이나 옥탑(다락)이 있는 경우, 이 공간이 건축물대장에 등재되어 있는지 확인하세요. 미등재 공간은 불법 건축물로 간주될 수 있습니다.

면적 불일치 시 대처 방법

계약 전 발견한 경우

• 매도인에게 정확한 면적 정보 요청
• 불일치 사유 확인 (등기 미비, 무허가 증축 등)
• 문제가 해결될 때까지 계약 보류

계약 후 발견한 경우

• 계약서에 명시된 면적과 실제 면적 차이 확인
• 차이가 크다면 계약 해제 또는 손해배상 청구 검토
• 법률 전문가 상담 권장

면적 차이에 따른 법적 기준

민법상 면적 부족에 대한 명확한 기준은 없지만, 판례에 따르면 일반적으로 5% 이상의 면적 차이가 있으면 계약 목적 달성이 어렵다고 판단하여 계약 해제가 인정될 수 있습니다.

신축 분양 시 면적 확인

모델하우스 주의사항

모델하우스는 실제 분양 평면과 다를 수 있습니다. 특히:

• 벽체가 생략되어 넓어 보일 수 있음
• 천장이 높게 설계되어 있을 수 있음
• 가구가 작은 사이즈로 배치되어 있을 수 있음

반드시 분양 도면의 실제 치수를 확인하고, 가능하다면 시공이 완료된 유사 단지를 방문해 보세요.

분양계약서 면적 확인

면적 종류	확인 사항
전용면적	실제 거주 공간, 법적 기준 면적
공용면적	계단, 복도, 엘리베이터 홀 등
공급면적	전용 + 공용, 평형 기준
기타공용면적	주차장, 커뮤니티 시설 등
계약면적	공급 + 기타공용, 분양가 산정 기준
서비스면적	발코니 등 무상 제공 면적

마무리

부동산 계약에서 면적은 가격과 직결되는 핵심 요소입니다. 계약 전 등기부등본, 건축물대장을 반드시 확인하고, 전용면적과 공급면적의 차이를 명확히 이해하세요. 조금 번거롭더라도 꼼꼼하게 확인하는 것이 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 최선의 방법입니다.

면적 변환이 필요하시면 평수 계산기를 활용해 보세요. 제곱미터와 평 사이의 변환을 실시간으로 확인하여 계약서의 면적을 직관적으로 이해하는 데 도움이 됩니다.