부동산 매물 정보에서 “전용 84㎡“라고 적혀 있지만, 실제로 가구를 배치하고 생활할 수 있는 공간은 이보다 작거나 클 수 있습니다. 발코니 확장 여부, 벽체 두께, 서비스 면적 등 다양한 요소가 실제 사용 가능한 면적에 영향을 미치기 때문입니다. 이 가이드에서는 실평수를 정확히 계산하는 방법을 알아보겠습니다.
실평수란 무엇인가?
실평수의 정의
“실평수”는 법적 용어는 아니지만, 일반적으로 실제 생활에서 사용할 수 있는 면적을 의미합니다. 공식적인 전용면적과는 다음과 같은 차이가 있습니다:
- 전용면적: 법적으로 정의된 면적, 벽체 중심선 기준
- 실평수(내부면적): 벽체 내부의 실제 사용 가능한 면적
- 체감면적: 발코니 확장 등을 포함한 실제 느끼는 공간
왜 실평수가 중요한가?
가구를 배치하거나 인테리어를 계획할 때는 법적 전용면적보다 실제 사용 가능한 면적이 더 중요합니다. 소파, 침대, 식탁 등의 가구는 벽체 안쪽에 배치되므로, 벽체를 제외한 내부 면적을 알아야 정확한 계획이 가능합니다.
전용면적에서 실평수 계산하기
벽체 면적 이해하기
전용면적은 일반적으로 “벽심(壁心)” 기준으로 계산됩니다. 즉, 벽 두께의 중심선을 기준으로 면적을 산정합니다. 따라서 전용면적에는 벽체의 절반 두께가 포함되어 있습니다.
벽체 두께의 영향
일반적인 아파트 벽체 두께:
- 내력벽(구조벽): 15~20cm
- 비내력벽(칸막이벽): 8~12cm
- 세대 간 경계벽: 15~20cm (차음재 포함 시 더 두꺼움)
실평수 계산 공식
대략적인 실평수 계산
실평수 ≈ 전용면적 × 0.92~0.95
벽체가 전용면적의 약 5~8%를 차지한다고 가정할 때
예시 계산
| 전용면적 | 평수 | 추정 실평수 | 추정 실평 |
|---|---|---|---|
| 59㎡ | 약 18평 | 54~56㎡ | 약 16~17평 |
| 84㎡ | 약 25평 | 77~80㎡ | 약 23~24평 |
| 114㎡ | 약 35평 | 105~108㎡ | 약 32~33평 |
발코니와 실평수
발코니의 법적 지위
발코니(베란다)는 법적으로 전용면적에 포함되지 않는 “서비스 면적”입니다. 분양가에 포함되지 않고 무상으로 제공되는 공간이지만, 실제 생활에서는 매우 유용하게 활용됩니다.
발코니 확장의 효과
대부분의 신축 아파트는 발코니 확장 옵션을 제공합니다. 발코니를 확장하면:
- 실사용 면적이 크게 증가
- 거실, 방, 주방 등 기존 공간이 확장
- 추가 수납 공간이나 서재로 활용 가능
평형별 발코니 면적
| 평형 | 전용면적 | 발코니 면적 (대략) | 확장 후 체감면적 |
|---|---|---|---|
| 24평형 | 59㎡ | 8~10㎡ | 67~69㎡ |
| 34평형 | 84㎡ | 12~15㎡ | 96~99㎡ |
| 44평형 | 114㎡ | 15~20㎡ | 129~134㎡ |
발코니 확장 팁
- 분양 시 확장 옵션 가격을 확인하세요 (보통 200~500만 원)
- 확장 후에도 세탁기/건조기 자리 확보 여부 체크
- 확장 시 단열 성능이 충분한지 확인
- 에어컨 실외기 위치 고려
서비스 면적의 종류
발코니
가장 일반적인 서비스 면적입니다. 전면 발코니, 후면 발코니, 측면 발코니 등 위치에 따라 구분됩니다.
테라스
저층 세대나 필로티 위 세대에 제공되는 넓은 야외 공간입니다. 면적이 수십 ㎡에 달하는 경우도 있어 실사용 면적에 큰 영향을 줍니다. 단, 테라스는 외부 공간이므로 날씨의 영향을 받습니다.
다용도실
일부 아파트에서 서비스로 제공하는 소규모 창고 공간입니다. 세탁기, 건조기, 청소 도구 등을 보관하는 용도로 활용됩니다.
대피공간
고층 아파트의 발코니에 설치되는 화재 대피용 공간입니다. 확장이 불가능하며, 대피 용도로만 사용해야 합니다.
실평수 계산 실전 예시
사례: 34평형 아파트
다음은 실제 34평형 아파트의 면적 구성 예시입니다:
| 면적 종류 | 면적 | 평수 |
|---|---|---|
| 전용면적 (법적) | 84.99㎡ | 약 25.7평 |
| 벽체 면적 (추정) | -5.95㎡ | -1.8평 |
| 내부 실평수 (추정) | 79.04㎡ | 약 23.9평 |
| 발코니 면적 | +14.00㎡ | +4.2평 |
| 확장 후 체감면적 | 93.04㎡ | 약 28.1평 |
이 예시에서 볼 수 있듯이:
- 법적 전용면적: 약 25.7평
- 발코니 미확장 시 실평수: 약 23.9평
- 발코니 확장 시 체감면적: 약 28.1평
발코니 확장 여부에 따라 약 4평의 차이가 납니다.
구조별 실평수 차이
판상형 vs 타워형
아파트 구조에 따라 같은 전용면적이라도 실평수가 다를 수 있습니다:
- 판상형: 직사각형 구조로 벽체가 단순하여 실평수 효율이 높음
- 타워형: 불규칙한 형태로 사각(死角) 공간이 생길 수 있음
3베이 vs 4베이
베이(bay)는 발코니가 있는 전면 개구부의 수를 의미합니다:
- 3베이: 전면에 방 2개 + 거실이 배치 (일반적)
- 4베이: 전면에 방 3개 + 거실이 배치 (채광 우수)
4베이 구조가 같은 전용면적에서 채광과 공간 활용 면에서 유리합니다.
층고와 공간감
층고의 영향
실평수는 바닥 면적만을 의미하지만, 실제 공간감은 층고(천장 높이)에도 크게 영향을 받습니다.
- 표준 층고: 2.3~2.5m (천장 마감 후)
- 고층고 아파트: 2.6~2.8m
- 복층/펜트하우스: 3m 이상
층고가 10cm 높아지면 같은 면적에서도 답답함이 줄어들고 개방감이 커집니다.
부피로 공간 비교
면적(㎡)에 층고(m)를 곱하면 공간의 부피(㎥)를 구할 수 있습니다. 같은 면적이라도 층고가 높으면 더 넓게 느껴집니다.
예시 비교
- 84㎡ × 2.3m = 193.2㎥ (표준)
- 84㎡ × 2.6m = 218.4㎥ (고층고)
- 부피 차이: 약 13% 증가
정확한 실평수 측정 방법
직접 측정하기
가장 정확한 방법은 직접 측정하는 것입니다. 다음 도구와 방법을 활용하세요:
- 레이저 거리 측정기: 정확도 ±1mm, 사용이 간편
- 줄자: 저렴하지만 1인 측정 어려움
- 스마트폰 앱: AR 기능을 활용한 측정 앱 (참고용)
측정 순서
- 각 방의 가로, 세로 길이 측정
- 방 면적 = 가로 × 세로
- 모든 방(거실, 방, 주방, 화장실, 현관) 면적 합산
- 발코니 면적 별도 측정 (확장 시)
주의사항
- 벽체 안쪽 면을 기준으로 측정
- 붙박이장, 기둥 등 돌출부 고려
- 방이 직사각형이 아닌 경우 분할하여 계산
온라인 도면으로 면적 확인
분양 도면 읽는 법
신축 아파트 분양 도면에는 각 공간의 치수가 표기되어 있습니다. 치수를 이용해 면적을 계산할 수 있습니다.
- 치수 단위: mm 또는 cm로 표기
- 벽체 표기: 두꺼운 선 = 내력벽, 얇은 선 = 비내력벽
- 면적 표기: 각 방 옆에 면적이 표기된 경우도 있음
도면 면적 계산 예시
거실 크기가 4,200mm × 3,600mm로 표기되어 있다면:
- 4.2m × 3.6m = 15.12㎡
- 15.12㎡ × 0.3025 ≈ 4.57평
실평수 관련 자주 묻는 질문
Q: 전용면적이 같으면 실평수도 같은가요?
A: 아닙니다. 같은 전용면적이라도 벽체 구조, 기둥 위치, 방 배치 등에 따라 실평수가 달라질 수 있습니다. 또한 발코니 면적도 아파트마다 다르므로 체감면적에 차이가 있습니다.
Q: 오피스텔의 실평수는 어떻게 계산하나요?
A: 오피스텔은 전용면적에 발코니가 포함되는 경우가 많으므로 주의가 필요합니다. 오피스텔 전용면적 30㎡는 아파트 전용면적 약 26~27㎡와 비슷한 체감입니다.
Q: 발코니 확장은 필수인가요?
A: 필수는 아니지만 대부분의 입주자가 선택합니다. 발코니를 확장하지 않으면 외부 공간으로 유지할 수 있어 빨래 건조나 화분 재배 등에 활용할 수 있습니다.
마무리
실평수는 법적 전용면적과 다르며, 발코니 확장 여부, 벽체 두께, 구조 등에 따라 달라집니다. 집을 구할 때는 전용면적만 보지 말고, 발코니 면적, 구조, 층고 등을 종합적으로 고려하여 실제 사용 가능한 공간을 파악하세요.
정확한 면적 변환이 필요하시면 평수 계산기를 활용해 보세요. 제곱미터와 평 사이의 변환을 실시간으로 확인하여 실평수 계산에 도움받을 수 있습니다.